现状分析与改造
本农家乐，依托现有房屋与室外不规则荒地为主，小院总建筑面积800平方米分为上下两层，可利用房间共计10间客房，4间卫生间.储藏室4间，可用于厨房的操作间为2个。室外有面积大约2500平方闲置用地一块，其中没有种植空地为大约750平方。这里我们把这些现有资源分别叙述。
1.东边大门门楼改造现有飞檐试门楼点缀大红福字，与成串的玉米和红辣椒，门口摆放大型广告牌并安装LED桃树创造幽静的环境。
2.院内中间位置摆放，风水鱼缸一个直径大约1.5米，有荷花与鱼在里面游动气氛幽静怡人。
3，花坛处个设置小圆桌4处，游客有种回归大自然的感觉，闹钟取静悠闲自得，游客可以打牌喝茶，聊天。
4.藤蔓植物种植有荫凉感觉，在没有种植前可用假藤蔓花卉布置庭院葡萄架。
5正对面设置挂饰遮盖厨房，如灯笼，玉米或者辣椒 。
6.北边两间大房内设包间4个，大厅两个；北墙开门一处通往北边空地。
7.南边以及所有2楼房间改建为客房10间。
8.北边空地建设入口及围墙,围墙内设置防蚊网覆盖四周。防蚊网不但可以孤绝蚊虫还可以起到隔热的效果使棚内温室更适宜活动。
9．太阳板棚，或草棚
10内部水系安排布局，大小两个鱼池可以供游客垂钓，两个鱼池用水沟连接成为独立的垂钓水系（两个水池大的提供垂钓，小的搏鱼，中间连接水道小朋友娱乐），在空地中间。两边摆设供顾客用餐的小型座椅，周边有假桃树既可点缀
11.林地改造方案，在有树林地方成立散养家禽与藤蔓蔬菜基地。
12.在大棚区与林区项链处设置4—8处自助烧烤区，提升游客自主活动与游玩趣味 .
配套设施
1.新鲜水果园区：目标人群比较年轻化，充分利用天然资源，成本低，开发有体验性的项目。 包括果树认种（代管理、代收割），水果成熟期包树采摘。
2、娱乐休闲项目：离开城市度假就是要追求与城市不一样的感觉，所以除满足旅店常规配套的住房、洗浴、庭院有棋牌、茶艺、
3、住宿配套：农家小院，主要突农家的特色，增加人与农闲的近距离接触。
4、餐饮配套：主要是有特色或不常见到的，不单纯和城市比品质、味道。以农家菜为主，而且突出自己的特色，和符合当地人饮食习惯的以关中驴肉火锅为主，本地鱼，本地山野菜，土家鸡，农家自家菜等特色餐饮。
5、DIY耕种：农事生活体验小区，除传统植物外，还可以认领喂养小动物（兔子，小狗、小鸡、小龟等）。
6在游客离开时有土鸡蛋，新鲜野菜，瓜果蔬菜，土鸡本地鲜鱼销售。
7.自助烧烤区，我方提供烧烤炉具，煤炭，各种食品几调料。 活动项目
活动内容：
（1）摘瓜果 （2）采野菜 （3）垂钓
在这里，春可观花，夏可纳凉，秋可品果，冬可赏雪。让游客彻底告别都市生活的喧嚣，亲近自然，完全寄情于山水之中。独特的风景加上地道的农家野味，足以让游客们留连忘返，游客还可以在农家乐购买到新鲜的农副产品。带回去给亲朋好友品尝。
自助烧烤 ：
活动内容：为游客提各种食材和烧烤工具，让游客自行在创意山水之间进行烧烤，在一边品味美食的同时也体会烧烤带来的独特乐趣。
农家乐投资的可行性分析
1、利用净现值法分析投资项目的可行性：
在进行该农家乐的投资分析中，我们首先要考虑的是现金流量，而不是其营业利润。现金流量同营业利润相比，虽然两者在整个投资年限中数目是相等的，但由于利润易受折旧、间接费用分配方法等一些人为不可抗因素的影响，而农家乐的现金流量则不受这些因素的影响，并且从财务的角度来讲，农家乐项目是否能够存活下去，不是取决一定时期是否赢利，而是取决于是否有足够的现金用于支付农家乐的各项开支，使农家乐的现金流不至于断裂。
从当前金融市场来看，5年内国内的银行利率不会波动太大，5年期贷款的年利率水平为7%；因此，假定投资贴现率为7%； NPV（净现值）=现金流入值-现金流出值
=25.85> 0 现值指数=现金流入值÷现金流出值 =1.53> 1 从上述求得的NPV（净现值）和现值指数来看，本项目是值得，投资前五年的现金净流量为25.85万元，而现值指数远大于1，故该项投资的可行性是很高的。
2．内含报酬率法：
如果投资者有一定期望的投资收益率（这个收益率即为“内含报酬率”）。内部报酬率，即净现值为零时的贴现率。
假设不存在盈亏波动情况，因此采用净现值方法同现值指数法相比，结果是相同的，且从内部收益率分析来看，扣除时间价值之后，通过计算可以知道本项目有14.63%的投资收益率，是非常值得投资的。
综上所述，通过净现值法和内含报酬率法计算该项目的投资收益率都能够发现该项目是值得投资的。
投资预算– 投资总额：
1、客房建设预算投资：（元）
①客房建设预算（墙面粉刷、房内装饰、）：客房及卫生间建设费用：10间*500元/间加=5000元；卫生间安装设备2000元 ②客房配套设施及装修预算（床、被褥、椅子、、电水壶等）：设施总费用：10间*1000元/间=1万元；
③客房清洁及消防设备费用：共计3000元；
2.主体宣传门头室外改造费用预算
1.正门门头装饰，做隔板样式门头一个面积5X3X180=2700元 2.门头改造面积3X2X300=1800元 3．门洞室内悬挂物2000元 。4 门口对面广告牌5X3X180=2700.元 。5 LED桃花树6棵X3200=19200元 。6. 树上流利灯与LED网灯若干合计1000元。7．北墙另开一个小门基础费用大约15000元。 8 院内装饰，座椅等8000 。
2、农家乐室内餐厅投资：（元）
①餐厅建设及内部装修、空调设备、两间{四个包间}共计6间25000元
②餐厅的桌椅及餐具：（总计万元）
一楼：大桌子15张：300元/张×15张=4500元；
小桌子40张；70元/张×40张=2800元 椅子200把：50元/张×300张=15000元； 餐具250套：30元/套×250套=7500元； 烧烤用具10套每套200元=2000元
3、餐饮娱乐区地面，绿化带、观赏观赏鱼塘、娱乐餐饮区太阳棚等基础设施建设投资：
①农家乐娱乐就餐区地面的铺设：以C25混凝土为铺路的基准，道路宽22米，厚0.15米，长度30米，则耗用的混凝土为：22m *0.15m*30m=99立方米；
C25商品混凝土价格为180元/立方米； 混泥土总总体价格大约在99*200=19800元；
②绿化带建设： 在农家乐娱乐餐饮区用葡萄架水泥柱做围墙铁丝网做墙面，种植藤蔓为主的攀爬植物{爬墙虎，普通，藤蔓蔷薇为主}总计费用15000元；
④垂钓鱼塘建设：鱼塘的开挖规划总计20000元； 5.小动物，鸡鸭饲养区面积树林区铁丝围网2000元 ⑥透光板大棚；稻草大棚建设费用：总计为6万元；
鱼塘、果园、蔬菜大棚及相关供水供电设施建设投资：
② 塘建设和投放鱼苗的费用合计为10000元 ②果园：葡萄园：植30株200元，造价为6000元； 苹果和桃树园：各种植10株500，造价10000万元；
③蔬菜基地：共1个，总造价2000万元；
3 营业收入预算
1、住宿费收入:
①旺季：50（每间消费）×10（间）×150（旺季营业天数）×80%（旺季平均入住率）=6万元
②淡季：40（每间消费）×10（间）×100（淡季营业天数）×5%（淡季平均入住率）=2万元。
2、餐饮费收入:
①旺季（5.6、7、8、9.10月份）:50（人均消费）×100（每天接待人次）×180（旺季营业天数）×80%（人均餐饮率）=72万元
②淡季：（每年10月-次年五月份）：40（人均消费）×30（每天接待人次）×100（淡季营业天数）×50%（人均餐饮率）=6万元
3、农副产品及娱乐项目收入：
①钓鱼项目（包括渔具出租和钓鱼两项）:
出租钓具（包含垂钓，游戏）收入：30（每天出租次数）×150（可出租天数）×10(租金）=45000元；
②水果采摘：
春季：苹果、桃子猕猴桃等采摘收入：40（每天接待人次）×30（元/次）×30(可采摘天数)=36000元；
夏秋：葡萄、瓜果蔬菜采摘收入：30（每天接待人次）×20（元/次）×40(可采摘天数)=24000元；
③土特产品销售：
土鸡销售收入：500只×12元/斤×4斤/只=24000元 土鸡蛋销售收入：10000个×1元/个=10000元；
营业成本预算
1.营业费用；2.管理费用； 3.税务支出（营业税及附加）； 4.营业利润 ；
5.财务核算分析(三大报表) 公司成立初期的资产负债表
1.公司五年有关预计报表 。2.营销策略 。3投资回收期分析
产品策略 ：
农家乐产品主要是提供饮食服务、住宿服务、娱乐活动等，同时将三者结合起来，让顾客领略农家风貌，贴近自然，使他们享受其中。
定价策略
根据对竞争对手的平均价格调查，采用成本导向定价法中的成本加成定价。同时我们还采取选择产品组合中的选择产品定价（吃饭时可以将酒的价格提高，弥补有些菜类的价格）。从顾客的心理方面考 虑，我们采用尾数定价、现金折扣定价等方法。并及时采取应对竞争对手的降价策略，推出某些新的菜肴，加大对本农庄的广告宣传，增强自己的服务质量。
渠道策略
进货渠道：蔬菜之类直接与当地农民订货，保证蔬菜的新鲜、绿色。时鲜类产品可与当地的养殖户联系，保证货源的充足。之外还可以与当地的其他批发商协商，让他们定期向农庄提供产品。
促销策略
●建立我们公司的农家乐网站、与旅行社合作组团和宣传，达到比较好的效果。
●选取几个人流量大的路口点制作广告牌。同时在路口至农庄的路段中，设立指示牌（标明方向及距离）。
●利用本身是大学生的优势，发动同学进行宣传，可以组团搞班级活动，搞党团活动，接待休养团等。利用微信，QQ群为基础团购
●在旅游旺季的时候，提供一些优惠政策，消费满80元，可赠送带有本地特色的精美礼品一份；消费满180元的，可赠送某些旅游景点的门票等（与当地的旅游景点区协商好，从而达到互赢的效果）。
●与村委会，农业局等机关合作，开办一些有关陕西土特产小型展销会从而带动本农庄的收入。
风险分析以及对策 .
1市场风险
市场风险主要体现在消费人群不稳定，客户回头消费较少。 对策：需要经营者做强有力的推广，通过促销、打折优惠、定期举办活动等方法稳定客源；接住老客户的力量，扩大宣传力度，争取到新客户；同时服务态度意识一定要增强，作为服务行业要做到让客户宾至如归的感觉。
2竞争风险
目前农家饭庄随处可见，同行者竞争较为激烈。
对策：经营者必须全身心地投入到经营管理中来，做好服务，做好自己的特色，实现差别经营，致力于做好自己的菜品，自己的招牌菜，给游客不一样的享受，得到不一样的感觉。
3经营风险
任何项目如果经营不尽心经营，都会存在很大的经营风险。 对策：投资人必须对农庄经营有高度的热情，有足够时间经营，这样也会有效避免经营风险的存在。 .
4市场淘汰风险
“强者生存，弱者淘汰”，如果我们的产品和服务被竞争者超越，就会被市场淘汰。
对策：为避免此类风险，要树立危机意识，不断提升和发展自己。同时要注意维系顾客关系，建立“顾客资料库” 经常与重要顾客保持联系。
布局与分区
1.总平面图、 2.鸟瞰图、 3.功能分区、 4.道路交通规划图（含停车场布局）、 5建筑布局 。
各个分区的详细规划设计内容
面积、功能、（主题）、容量等等技术参数
植物种植设计
1.户外植物配置、植物树种选择。
2.院内植物配置 。
3.娱乐餐饮区植物配置与植物选择 娱乐餐饮区景观设计
（ 1.风格、 2.主体色调、小品、装饰等等）
3另外还有重要节点的透视图.
另外还有重要节点的透视图
设施 给排水、供电、通暖、照明、垃圾回收站、灌溉 第九。建设规划 施工图： 总平图、放线图、建施、景施、绿施、水施、电施。
