这其实真是个好问题，不知道为什么知乎里那么多研究经济学的没有人理，可能是没有看到吧。希望看到的人能邀请一些大神来答题。
我不是研究经济的，不太懂，不过从小在附近长大，现在还老去吃灌肠，对这条街的兴衰心有感触，一直也很疑惑这个问题。抛砖引玉都谈不上，就说说自己的感觉吧。
说到隆福寺的兴衰，就必须把93年那场大火作为一个参考点。大厦重张开业应该是98年的事了(可能记得不准)。而不巧的是中间的这五年左右的时间恰恰是北京变化最快的几年。
九十年代初，“北京”还仅仅是东西崇宣这么大一块地方，也就是现在的二环以内。当时有个邻居搬家去了和平里，街坊纷纷摇头，惊叹怎么搬得那么远。可见当时居民对于距离的认知。而商业上也就是王府井和隆福寺两个核心，那个时候普通人的收入刚刚开始提高，有很大的消费欲望，可是消费并不是一件很容易的事，很多东西是没地买的，选择远不如今天这么丰富，所以在当时逛百货市场的感觉基本上和刚有某宝的时候网购的感觉差不多，人气爆棚自然不在话下。
等到了九十年代末事情已然悄悄改变。那时候“北京”的范围已经拓展到三环了，一些新的商业区开始兴起。人们的收入仍在增多，消费需求也有所改变，市场变得更加繁荣了，到处都有商店，人们消费不再单纯的去买衣服，买日用品，而是开始追求时尚了。所以这时老式的百货商场也开始向department store(其实这个词字典里也叫百货商场但确实不太一样，实在找不到一个贴切的中文词来形容这种商场)转型了。最典型的例子就是当年和隆福市场分庭抗礼的东安市场了。而这个时候重新开张的隆福大厦显然还是五年前的老样子，其实当年隆福大厦开业的时候也是挺火爆的，一开始的一段时间也是人挤人，市场的影响力还在，但是人们心里的热情却没有了，或者说对于这种模式已经疲倦了。
转眼到了二十一世纪，北京开始飞速扩张，范围已经从三环扩张到河北了，中关村，三里屯，商业街成了这个城市最平常的东西，家门口新建的商场都要比隆福寺整条街还要大。这个时候王府井和大栅栏这些传统的商业街都开始向旅游商业街转型了，王府井依然熙熙攘攘，但人群从来自全北京的市民变成了外地游客，现在已经很难看到北京市民去王府井买东西了。人们的需求又变了，从追求时尚开始转向追求全面的娱乐，所以department store又都变成了shopping mall。买东西成了附加项，吃饭看电影参加各种活动成了逛街的目的。然而隆福寺还是老样子。加之最近十几年北京的人口爆炸，将近十倍的人口涌入，传统影响力对于新增的外来人口其实毫无意义，各种旅游攻略消费参考也只会投向人们感兴趣的东西，如此恶性循环，以至于现在在北京说起隆福寺，如果不是土著居民恐怕都不知道在哪。
另一方面，隆福寺的地理位置和周围的环境也限制了它的改造，因此一蹶不振。
凭感觉回忆，一边看球一边手机码字，略有出入见谅。
