实施主体从单一招商到公开招引,模式大变的东莞旧改将怎么走?

不再统一招引前期服务商。

2023年开年,沉寂已久的东莞旧改迎来了新契机。

1月16日,东莞市政府印发全面加快“三旧”改造实施意见的通知,提出改革单一主体挂牌招商模式,创新设立“公开招引实施主体”模式。前期工作阶段,镇街(园区)政府作为前期工作的责任主体,不再统一招引前期服务商。

有近5年经验旧改投资端人士向第一财经分析,新政之后,旧改的前期工作阶段则更强化政府统筹。东莞旧改市场一直与政策面强相关,此次政策出台意味着东莞旧改开始进入新阶段。

东莞旧改溯因

业内人士介绍,此前东莞的旧改模式主要包括政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造。其中尤其以单一主体挂牌招商发展最为迅速,东莞旧改在2020年一度达到顶峰。

2020年东莞旧改的,曾在2020年出现明显爆发迹象,政策、旧改企业数量、拿地规模上均有可圈可点之处。据第一财经记者不完全统计,仅2020一年,东莞市、镇街两级出台的城市更新相关政策就达到41个,包含市级政策33个、镇街政策8个,其中征求意见稿3个,正式稿38个,其中涉及城市更新、集体资产交易、土地收储、工改工、老旧小区改造、单一主体挂牌等多方面内容。

对各大开发商来说,当时楼面价与备案价价差缩小、土储有限、利润空间承压,急需寻找新的破局之道,因此纷纷重仓布局东莞旧改。

据东莞市农村(社区)集体资产管理网、政府采购网、各镇街官网等信息不完全统计,2020年全年,东莞共挂网208宗旧改,旧改面积达5475万平方米。其中已确认前期服务商(含协议出让)旧改共176宗,面积达4462万平方米。

如火如荼的东莞旧改,吸引了大批房企抢滩布局,其中主要分为深系、广系、本土系三类。

深系企业主要代表为鸿荣源、卓越、佳兆业、星河等,这类企业在深圳旧改争夺战中已拥有相对成熟的经验,对于旧改前期介入较为积极。其中不少企业是新建班底首次杀入东莞市场,例如佳兆业,据知情人士透露作为当时深圳的“旧改之王”,直接将部分深圳班底空降东莞,“摩拳擦掌”试图复刻深圳的旧改“神话”。广系主要是以时代、富力、奥园等为代表,也凭借自身的经验优势开始进军东莞旧改市场。本土“老大哥”则以莞民投、光大、东实等为主,凭借“主场”优势稳扎稳打,拿地意愿较弱。

数据来源:库思资讯

“躺平”的东莞旧改企业

东莞旧改的热潮,仅持续了短短1年,开发商“前服争夺战”下市场乱象频生。同时,由于各类开发商实力参差,项目推进阶段困难重重。

新政之前,东莞旧改主要分为前期服务商选定(前期阶段)、更新单元立项(单元划定阶段)、改造主体确认(单一主体挂牌招商阶段)、实施方案编制(“1+N”总体实施方案阶段)、供地实施监管五个阶段。但在中标前期服务商后,能通过单元划定的项目相对较少。据第一财经记者不完全统计,2020-2022年期间,共有300余家企业中标前期服务商,但其中推进到单元划定阶段的项目不足10%。

此次东莞市政府印发的公告中也指出,近年来,东莞市“三旧”改造工作存在博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题。

此外,政策端变化也进一步加快旧改企业退潮。2021年,国家层面加大了城市更新政策的出台,主要偏重于防止大拆大建、古树、文物保护等方面,管控趋紧;其次是产业管理政策,整体方向是支持实体经济产业转型,加强产业监管、防止产业空心化等。

东莞旧改市场随之逐渐降温。雪上加霜的是,东莞房地产市场在2021年8月后供需双端均初现寒意,加快旧改市场“退烧”进程。供应端上看,2021年8月东莞新建商品住宅供应约4291套,同比减少近4成;成交端上看,8月新建商品住宅网签仅2572套,同比大幅减少65%,环比萎缩34%;

一个明显的信号是,从2021年8月开始,在原本分“土”必争的土拍市场,开始出现流拍。据不完全统计,2021年8月起包括塘厦诸佛岭社区、长安沙头社区在内的多家地块流拍。

在这种态势下,东莞旧改的方向,从新增项目逐渐转入了深耕项目的阶段。在2021年底,东莞便提早布局,发布了“三旧”改造“头雁计划”第一批单元,加快旧改项目落地见效。包括东城街道火炼树城中村改造单元、南城街道亨美城中村改造单元、胜和改造单元在内的16个项目被纳入首批名单。

浪潮退去,裸泳者悲歌。2021年底,旧改彻底降温,不少东莞旧改企业出现裁员潮,佳兆业、星城、富力等深系、广系企业开始断臂求生,全部或部分撤离东莞。

“当时很悲惨。熬了1个月的夜拿的项目,现在也要熬夜清理出去。”某深系头部旧改企业投资部门员工说,其所在的东莞团队高峰期将近一百人。在2021年年底决定收缩战线后,短短几个月的时间内裁掉了一半的人。当时留下的人每天唯一的任务,就是把当时手中的项目折价卖出去。据悉,该旧改团队2021年拿下的东莞某地标项目目前也已经撤场。

旧改“重启” 后市怎么走?

根据东莞市农村(社区)集体资产管理网、政府采购网、各镇街官网等信息,2020、2021 年,东莞至少有329宗旧改项目确定前期服务商。

存量前期服务商后续如何推进也成为业内关注焦点。

据业内人士介绍,一般而言,签约的前期服务商服务期限在2~4年,一部分情况较好的项目有可能继续推进,其余项目到期后可能直接终止,具体有待新政配套政策出台。以2020年旧改高峰期计算,根目前最早一批前期服务商停止续约潮已经来临。不过,该人士介绍,由于行情持续走弱,已有不少旧改项目的村委会与前期服务商协商提前取消协议。

一些核心区域的标杆旧改项目仍在继续推进中。第一财经记者联系了多位龙头房企城市更新部门工作人员,他们均称目前集团项目仍在推进,暂不受此新政影响。

值得注意的是,在此次东莞旧改新政中建立了“三旧”改造专项规划-片区统筹-单元规划的规划管控体系,打造连片集中的“大中小圈”改造格局。有业内人士分析,“大圈”是区域概念,指的是各镇街5年内5-10平方公里的重点改造区域;“中圈“是片区概念,指的是“大圈”里1-3平方公里的重点改造片区;“小圈“是项目概念,指的是500亩以内的改造单元。“大圈”对应改造专规,“中圈”对应片区统筹规划,由政府绝对主导。“小圈”对应单元规划,政府结合项目情况与利益各方诉求进行平衡。

他预测“大圈”外的项目,一事一议的公关难度较大。“大圈”内项目能否继续推进,应该会视房企及运作方意愿、实力以及前期工作程度而定。

一直以来,三旧改造虽进程慢,时间成本大,但利润空间巨大。据此前深圳某些企业已公布的旧改案例来看,部分项目毛利率超过30%,净利率也超过15%,盈利能力显著高于招拍挂获取项目。

但城市更新涉及环节较多,时间周期长、难度高,深圳市合一城市更新集团发布的《2019年城市更新白皮书》统计数据显示,一个完整的城市更新项目平均周期为5-8年。中海地产也曾在《中海城市更新白皮书》发布时提出,城市更新的主体必须具备城市运营能力。

某旧改资深人士指出,东莞本轮新政实施后,行业趋势明朗、旧改成本下降、旧改企业前期不确定性减少,倒逼权属人降低预期,整体向好。

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