我在马山有个“第二居所”

这是我们第70篇原创楼市分析文章

当一个人的生活、阅历,以及财富,到了一定程度,就更注重健康养生、旅游度假、修身养性等,追求更内心、更自然,更和谐的慢生活。

每个人的心中总有一个理想的居所,远离城市喧嚣,这种与期待匹配的居所,就是“第二居所”的由来,而这些地方,往往在远郊,最好有山有水,闲适自然,惬意于心。

图/马山弘阳三万顷

之前,我一直都不看好所谓的“第二居所”。因为10来年的房产投资经验告诉我:“第二居所”就是旅游地产,旅游地产大概率是坑,而且金融属性差,没有什么价值。

可是最近,尤其是随着“口罩”的发生,我对“第二居所”有了新的看法:

“第二居所”,往往是别墅、叠墅,最差的情况也是花园洋房。越来越多的楼盘,也开始打造“第二居所”这个概念。

(1)金石路板块,是无锡最老牌的“第二居所”概念板块。那时候交通还不发达。只不过最近几年,它在后来城市扩张的过程当中,被纳入无锡市区范围内。

(2)马山,是国家级旅游度假区,在十里明珠堤沿岸,别墅小区的数量远超普通商品住宅小区,大多数打的也都是“第二居所”这个口号。

(3)还有一些零零散散的第二居所板块,比如太科园别墅群、山水东路、胡埭、渔港…… 都可以被为“第二居所”板块。

一、四种“第二居所”

其实“第二居所”,大概分为四种:

(1)第一居所城里+第二居所郊野别墅,(5+2模式,市区住5天,远郊别墅住2天)

无锡有两种资源:第一是以水山城、蠡湖、贡湖湾为主的主城内部山水资源;

第二种,是以马山为主的城市外围山水资源。马山有无锡最美的山水资源、最美的日出和湖景公路。在十里明珠堤晨跑,是一件十分愉悦身心的事情。

从投资收益上讲,但是马山房子,跑输市区大盘,是大概率事件,只有价值,没有价格。

无锡人买马山湖景别墅,往往就是就是这个逻辑,不特别在意保值增值,只要自己过得爽。尤其是那种印象剑桥或者弘阳三万顷,带一亩院子的别墅,每周都来住上2天,确实是很爽的感觉。

图/马山弘阳三万顷

(2)、第一居所无锡+第二居所其他旅游城市房产(10+2模式,无锡住10个月,旅游城市住2个月)

第二居所,可能是一套三亚、厦门、大理、丽江、舟山……的房产。

这一类第二居所,是不同于无锡这个城市的,完全不同生活。一个理性,一个感性;一个生活,一个养乐。这时候买房就是买情怀,而买房子一旦沾染上了情怀,大概率是会亏钱的。

投资者或者改善人群,最容易进入的这个买房误区。这一种是季节性第二居所,它们大多数是处于南方,因为对于北方人来说,这种需求确实存在。他们也不在意保值增值,只要自己住得足够舒适,给自己一个心灵的家。

(3)、第一居所无锡+第二居所更高量级城市的房产

第一居所无锡是家,是工作的地方。但是为了保住财产不贬值,在另外一个城市量级更高的城市,投资一套房子。也可以随着工作变动而迁徙。这些地方,可以是上海、南京、苏州、杭州、深圳……

当然,无锡人更倾向于买离无锡更近的大城市的房产,比如上海。

(4)、第二居所无锡+第二居所国外房产

这种类型的人群相对比较少,也比较复杂,这里就不展开了。

二、自住、养乐型房产怎么选?

这种房产,前面分为了两种(5+2,周末度假)和(10+2,每年2个月度假)。

(10+2)模式,可能在云南或者海南,首先要考虑自身需求,远离城市喧嚣,每年带着孩子住上一两个月,拥抱大自然,听起来十分美好。

但是这个新鲜劲儿会持续多久呢?夫妻是否能同时放下工作?“口罩”期间能不能出城?是不是每年都可以去那度假,你能连续去几年?

如果不是,这种房产的最终归宿无非就是三部曲:

第一部长期没人住,落满灰尘;

第二部寻求租客没有客户;

第三部想要卖掉,无人问津,最终沦为负资产。

每月呢,还要交房贷和物业费供养着,最可怕的是无锡在涨时,滞涨或者下跌时,你是否能承受。

在我看来,(5+2)房产远远好于(10+2)房产。它可能在马山或者山水城,距离城区不远,可以随着打理,不受“口罩”影响,甚至因为拥有更大的生活空间,会受益于“口罩”。

马山的房子怎么选呢?我罗列了马山比较热门的新房和二手房:

目前在售的新房不多,只有安兰诺雅、圣芭芭拉、金轮晓湖兰庭三个楼盘。仁恒也在马山拍了块地,因为该地交通和配套更为成熟,并且也大概率划入新规划的——华东师范大学附属无锡滨湖学校学区内,仁恒的开盘热度会远远超过前面三个楼盘。

马山二手房当中,比较热门的有带大院子的印象剑桥、弘阳三万顷;低总价的御园、圣芭芭拉、阿维侬庄园等等。不同客户有不同的选择。

买马山的房子有个诀窍,马山唯一有一点点投资价值的区域,并不是湖景别墅,而是圈圈里那一块。锡宜S2线上,马山唯一的站点。

马山并不缺湖景,而是缺少与市区的空间和时间的亲密度。而圈圈中的那块区域 刚好解决了这个问题。这个点,就是未来马山的绝对核心。

三、投资性“第二居所”怎么选?

养乐型房产纯粹是为了自己住的爽,并不能保值增值。而在当前情况下,我会更推荐你把房票用在买一个好城市、好地段,或者是一个有品质的这样的一个新房或次新房,其他的钱呢,还可能会拿出来。养乐型的第二居所这个事儿,

除非有实际需求,我是真的不太推荐大家去买的,旅游地产得到了情怀,却失去了金钱,另外还有一个原因,就是浪费房票。有这个钱,还不如住高档酒店。

郊野别墅、旅游城市房产、城市量级更高的城市的房产,都可以作为“第二居所”。前两种往往为了养乐,第三种为了保值增值,得到和失去的不同,目的也不同。

上海和苏州对无锡的辐射力,远大于南京,空间距离、语言、生活习俗又十分相近……因此,对于无锡高净值家庭,上海就是最好的第二居所。对于普通无锡人来说,苏州是最好的第二居所。

自住爽,通勤上海、苏州也不累。最重要的是,一定不会亏钱。一旦楼市行情好一点,还会有不少的增值潜力。

总之,买“第二居所”这事,每个人的需求是不同的。有人需要养乐型的,有人需要投资型的。我只是提供了一个选择逻辑,对或不对,供大家参考。

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