本报记者 方超 张家振 上海报道
1月12日，浙江省第十四届人民代表大会第一次会议在杭州开幕。
《中国经营报》记者在采访中了解到，浙江省人大代表、上海建纬（杭州）律师事务所主任陈沸今年提交了《关于我省房地产行业向新发展模式平稳过渡的建议》。
（浙江省人大代表陈沸。受访者供图）“所谓新发展模式，从供给侧来说，就是租购并举，比如发展保租房、长租房等；从群体来说，就是以新市民为主；从模式上看，就是告别土地依赖，告别‘三高’（即高负债、高杠杆、高周转）。”陈沸建议称。
陈沸分析认为，浙江省作为房地产行业的大省、强省，更应积极响应中央经济工作会议要旨，以“排头兵”的角色引领房地产行业稳健地迈向新发展模式。“只有对我省房地产行业的现状充分审视，实事求是地评估，并规范有序地推进新发展模式，才能充分贯彻中央的指导思想，进而为我省经济发展提供更大助力。”
新建商品房市场热度回落
“近年来，我省房地产行业呈现一定程度的下行态势。”陈沸指出，“一是土地市场热度下滑明显，各类市场主体的拿地热情和能力均出现下降，土地流拍、底价成交成为常态。一些曾经实力强劲的全国性企业、上市企业的参拍积极性也显著减弱。”
相关统计数据显示，2022年1～10月，浙江省房地产施工面积为54303.72万平方米，和2021年同期相比下降了2.9%。其中，新开工施工面积为6818.96万平方米，同比下降了29.7%。
“二是销售市场由‘火’转冷。新建商品房市场购房热度有所回落，中签率上行，成交量下行；存量房市场的交易热情下滑更为明显。”陈沸引用相关统计数据称，2022年1～10月，浙江省商品房销售额为10595.14亿元，比2021年同期下降35.8%，其中，商品住宅销售额为9219.76亿元，同比下降38.2%。
陈沸同时分析认为，房地产市场一些矛盾正在显现。“一些全国性企业、上市企业的总部不断‘爆雷’，给在我省的一些项目埋下了隐患。这些项目的施工、交房、物业等各个环节也均麻烦不断。”
在陈沸看来，在过去20多年时间里，浙江省房地产市场飞速发展，涌现出了一批诸如滨江集团、祥生地产等知名房企，在经济增长过程中起到了明显的支撑作用。
“无论是房地产开发企业，还是房地产产业链中各个环节的企业，都面临着不小的困境。”陈沸指出，纵观浙江全省，房价下行的城市较多，购房者观望情绪浓厚，房地产市场的良性循环受到阻碍。“总而言之，我省住房消费需求释放乏力，房地产开发商的流动性危机仍在蔓延，市场交易信心相对萎靡。”
“细究前述问题的根源，可以说，既有短期原因，也有长期原因，既有结构性原因，也有政策性原因。”陈沸表示，房地产市场供需双降，部分房企过度举债、高杠杆扩张遭遇现金流危机，大部分民营企业土地投资意愿、新开工意愿、预售意愿都非常低等都是问题根源所在。
建议适度优化调整楼市政策
“当前，在坚持‘房住不炒’政策基调前提下，我省应结合实际情况对前期偏紧的调控政策进行适度优化，促进房地产软着陆。”陈沸表示。
陈沸建议，第一，适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。“比如，适当放松杭州地区的限购政策，降低本地以及外地户籍购买房屋的社保缴纳年限标准，促使更多持币观望市民进入楼市。”
“第二，住建部部长倪虹近期在接受采访时指出：‘对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。’”陈沸表示，因此，浙江省可尝试下调首套房首付和改善型二套房首付比例，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。
此外，陈沸还建议，要提高公积金贷款限额，或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付；通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解房企风险。
“在积极促进有为政府与有效市场结合的同时，强化对房地产市场风险的把控。”陈沸表示，例如，在“强化对房地产市场风险的把控”方面，在可行的情况下，浙江省有关部门应牵头建立省级房地产市场风险防控联席会议制度，成员单位按照职责分工，对企业融资、负债、经营、去化周期、人口流动、施工进度、市场诚信等实现穿透式监测和异动分析，避免出现项目烂尾或市场不稳定情况。
“对于可能出现延期交房的项目，要密切监测施工和竣工，严管预售资金，有必要的项目实施预售资金全额监管模式；已存在逾期交房风险的项目，通过限制开发企业参与新出让房地产用地竞买、暂停新项目销售审批等措施，坚决有力处置房地产项目逾期交付问题。”陈沸进一步指出。
陈沸还认为，在地方立法方面，浙江省也可提出相应举措。在他看来，浙江省可针对自身实际情况，就商品房预售问题等制定相契合的规范性文件。例如，进一步细化商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛等。
“严禁已设立土地抵押的房屋预售，严禁将已预售房屋再设立在建工程抵押，保障购房人合法权益；建立商品房预售履约担保机制，降低购房人风险；建立预售项目信息披露制度，预售项目工程进度、预售款使用情况等重大事项应定期或及时向购房人公示披露。”陈沸表示。
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
