地方两会|浙江省人大代表陈沸:建议在坚持“房住不炒”前提下,短期内对楼市政策进行再优化

本报记者 方超 张家振 上海报道

1月12日,浙江省第十四届人民代表大会第一次会议在杭州开幕。

《中国经营报》记者在采访中了解到,浙江省人大代表、上海建纬(杭州)律师事务所主任陈沸今年提交了《关于我省房地产行业向新发展模式平稳过渡的建议》。

(浙江省人大代表陈沸。受访者供图)

“所谓新发展模式,从供给侧来说,就是租购并举,比如发展保租房、长租房等;从群体来说,就是以新市民为主;从模式上看,就是告别土地依赖,告别‘三高’(即高负债、高杠杆、高周转)。”陈沸建议称。

陈沸分析认为,浙江省作为房地产行业的大省、强省,更应积极响应中央经济工作会议要旨,以“排头兵”的角色引领房地产行业稳健地迈向新发展模式。“只有对我省房地产行业的现状充分审视,实事求是地评估,并规范有序地推进新发展模式,才能充分贯彻中央的指导思想,进而为我省经济发展提供更大助力。”

新建商品房市场热度回落

“近年来,我省房地产行业呈现一定程度的下行态势。”陈沸指出,“一是土地市场热度下滑明显,各类市场主体的拿地热情和能力均出现下降,土地流拍、底价成交成为常态。一些曾经实力强劲的全国性企业、上市企业的参拍积极性也显著减弱。”

相关统计数据显示,2022年1~10月,浙江省房地产施工面积为54303.72万平方米,和2021年同期相比下降了2.9%。其中,新开工施工面积为6818.96万平方米,同比下降了29.7%。

“二是销售市场由‘火’转冷。新建商品房市场购房热度有所回落,中签率上行,成交量下行;存量房市场的交易热情下滑更为明显。”陈沸引用相关统计数据称,2022年1~10月,浙江省商品房销售额为10595.14亿元,比2021年同期下降35.8%,其中,商品住宅销售额为9219.76亿元,同比下降38.2%。

陈沸同时分析认为,房地产市场一些矛盾正在显现。“一些全国性企业、上市企业的总部不断‘爆雷’,给在我省的一些项目埋下了隐患。这些项目的施工、交房、物业等各个环节也均麻烦不断。”

在陈沸看来,在过去20多年时间里,浙江省房地产市场飞速发展,涌现出了一批诸如滨江集团、祥生地产等知名房企,在经济增长过程中起到了明显的支撑作用。

“无论是房地产开发企业,还是房地产产业链中各个环节的企业,都面临着不小的困境。”陈沸指出,纵观浙江全省,房价下行的城市较多,购房者观望情绪浓厚,房地产市场的良性循环受到阻碍。“总而言之,我省住房消费需求释放乏力,房地产开发商的流动性危机仍在蔓延,市场交易信心相对萎靡。”

“细究前述问题的根源,可以说,既有短期原因,也有长期原因,既有结构性原因,也有政策性原因。”陈沸表示,房地产市场供需双降,部分房企过度举债、高杠杆扩张遭遇现金流危机,大部分民营企业土地投资意愿、新开工意愿、预售意愿都非常低等都是问题根源所在。

建议适度优化调整楼市政策

“当前,在坚持‘房住不炒’政策基调前提下,我省应结合实际情况对前期偏紧的调控政策进行适度优化,促进房地产软着陆。”陈沸表示。

陈沸建议,第一,适当降低人口流入地区限购门槛,增强市场信心。“比如,适当放松杭州地区的限购政策,降低本地以及外地户籍购买房屋的社保缴纳年限标准,促使更多持币观望市民进入楼市。”

“第二,住建部部长倪虹近期在接受采访时指出:‘对于购买第一套住房的要大力支持,首付比、首套利率该降的都要降下来。’”陈沸表示,因此,浙江省可尝试下调首套房首付和改善型二套房首付比例,减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力,实现居民“住有所居”“住有宜居”。

此外,陈沸还建议,要提高公积金贷款限额,或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付;通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解房企风险。

“在积极促进有为政府与有效市场结合的同时,强化对房地产市场风险的把控。”陈沸表示,例如,在“强化对房地产市场风险的把控”方面,在可行的情况下,浙江省有关部门应牵头建立省级房地产市场风险防控联席会议制度,成员单位按照职责分工,对企业融资、负债、经营、去化周期、人口流动、施工进度、市场诚信等实现穿透式监测和异动分析,避免出现项目烂尾或市场不稳定情况。

“对于可能出现延期交房的项目,要密切监测施工和竣工,严管预售资金,有必要的项目实施预售资金全额监管模式;已存在逾期交房风险的项目,通过限制开发企业参与新出让房地产用地竞买、暂停新项目销售审批等措施,坚决有力处置房地产项目逾期交付问题。”陈沸进一步指出。

陈沸还认为,在地方立法方面,浙江省也可提出相应举措。在他看来,浙江省可针对自身实际情况,就商品房预售问题等制定相契合的规范性文件。例如,进一步细化商品房预售许可条件,逐步提高预售许可门槛等。

“严禁已设立土地抵押的房屋预售,严禁将已预售房屋再设立在建工程抵押,保障购房人合法权益;建立商品房预售履约担保机制,降低购房人风险;建立预售项目信息披露制度,预售项目工程进度、预售款使用情况等重大事项应定期或及时向购房人公示披露。”陈沸表示。

(编辑:张家振 校对:颜京宁)

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