九龙城区除了校网得天独厚，受惠于两条铁路的兴建，交通将会大为改善，启德发展区是未来的发展重心，加上传统贵价住宅区九龙塘，均是理想的选择
分区简介
九龙城区最大的卖点是校网，包括41区九龙城校网和34区何文田校网，很多外区迁入的家庭，都是看重校网。现时的34校网原来是由何文田校网和36土瓜湾校网合并而成，今年再将新入伙的启德发展区并入，所以范围很大，也有家长批评，同区返学也很远。
41校网则是九龙城区内，界限街和太子道东以北，以前曾有楼盘位于界限街以南，却被称为属于41校网，在新例之下已属违法。换句话说，只有红磡和黄埔没有校网优势，不过就有交通方面的补偿。
九龙城区的另一亮点，是铁路新线的兴建，除了较为人熟知的沙中线外，还有已通车的观塘延线，即是从油麻地站延长，下一站何文田站接驳沙中线，然后再下一站是黄埔站。
现时的大型屋邨，都是在红磡区，土瓜湾也有中型屋苑，其馀的地方以单幢旧楼为主。
针无两头利，校网丶交通丶硬件，总要牺牲一样。
「四大校网」得其二
九龙城住户月入中位数全九龙最高，因此楼价也较高。但另一项值得留意的是校网。人称「四大校网」，包括11（中西区）、12（湾仔区）及34、41 ，九龙城区已占其二。另外一个校网是35。注意要留意校网范围，不要搬错屋：
此外，富裕家庭有更多的选择，包括私立、直资，甚至国际学校。九龙城是全港最多国际学校的区域，虽然国际学校不受校网限制，但如想就近居所方便照顾，刚巧大部分国际学校也在41区范围之内。
港铁驾到
九龙城区另一亮点是沙中线，以车站位置计，现时东铁九龙塘位于九龙城区境内，旺角东站及红磡站均位于油尖旺区内，另外观塘延线已伸展到何文田站及黄埔站。未来将有沙中线，则有以下车站设在区内：启德站、宋皇台站（即前土瓜湾站）、马头围站、何文田站，而红磡站虽在油尖旺区境内，但亦能服务邻近的红磡。
何文田站是观塘线与沙中线的转车站，红磡更是「南北走廊」与「东西走廊」两线的交汇。所谓南北走廊是指现在的东铁线与沙中线过海段，而东西走廊则是西铁与沙中线九龙段，未来红磡站附近将会成为全港性的铁路枢纽。
何文田站的位置接近旧山谷道邨，该处附近都是以单幢旧楼为主，旧山谷道邨地皮现正兴建，他日集交通、地段及景观优势，不问可知到时呎价将冠绝同区。黄埔站选址在德安街红磡道交界，服务红磡旧区之外，更接邻黄埔花园多个商场，通车后有机会成为弥敦道购物区的延伸。
宋皇台及马头围两站均位于旧楼区，马头围站落实在较接近傲云峰的马头围道，同时有一通道伸延到九龙城美食区的南角道，刺激了九龙城区的重建发展。
启德站位于启德发展区内，大约是誉．港湾对面，该区现时正兴建公屋、政府大楼和邮轮码头，是东九龙未来发展的重点，主力是启德发展区的新盘可供搭顺风车。
年期与密度
九龙城区的地段明显地以发展年期与楼宇密度划分，大致上东南面地价低，西北面地价高，由山地及大路分隔。红磡、土瓜湾一带较早发展，密度高楼龄高；九龙塘、九龙城由于以前是飞机航道，密度较低；何文田是一座山岗，沿边先发展，山上兴建公屋居屋及其他社会设施。
贵重地段有四个部分，均在山坡及前飞机航道低密度地发展，地价相近，楼价反映楼龄及设施：
贵重地段：毕架山、九龙塘、嘉多利山、何文田
中产地段：平地的新型私人屋苑
平民地段：平地的单幢楼及旧楼
笔者对何文田加个注脚，严格来说只有公主道以西、常盛街以北算是成片的贵重地段，南部大部分都是公屋及居屋，即所谓「贵地平住」，类似的地方有薄扶林的华富华贵，这是前朝畸形规划政策的产物，他日如能进行重建将可以反映土地价值，前警察宿舍重建为半山壹号便是一例子，山谷道旧址亦成为卖地计划中的地王。其余的平地，是中产与平民杂居的地方，中产居于新型私人屋苑，平民居于单幢楼及旧楼。
区内精选屋苑／小区
拣楼秘诀
九龙塘及嘉多利山成交疏落，豪宅成交以毕架山及何文田为主，当中尤以何文田山道及文福道一带较为活跃，但由於以前飞机航道限制高度，始终欠缺一份气派，有待重新发展提升硬件，所以很多收购旧楼正进行中。反而红磡临海的海名轩或部分海逸豪园由於景观与设施较佳，楼价表现突出。
黄埔新邨与黄埔花园虽然都是和记黄埔发展，但前者建於英国人祈得尊及澳洲人韦理时代，後者是李氏产物。英国人建的屋苑，如置富花园，最大的特点是用料虽然交足，但设计并不巧炒，所以这些屋苑的硬件折旧并不多，却不一定符合市场需要。笔者有亲友住在这类楼宇，装修工人要墙藏喉，相比於现时的主流楼宇，要费更多的工夫，但设计及采光便欠理想，例如睡房窗对正邻居的睡房，有窗等如无。
新型屋苑以傲云峰与翔龙湾最着名，两者像一对开关括号，框着的是未来的重建区。两者比较笔者较喜欢傲云峰，即使未起港铁，位置也较优胜，翔龙湾像是要故意兜入，交通与位置比下去。
未来发展
沙中线及旧机场发展是九龙城区未来发展的最主要因素，可是不能忽略的是随之而起的旧楼收购及重建计划，市建局主力在红磡及土瓜湾一带的市区重建项目。而九龙城地段（以别于九龙城区）则着重私人发展商收楼重建。多幅九龙塘贵重地皮拍卖，随着未来陆续落成，吸引较富裕家庭入住，将会拉高住户收入中位数，进而令楼价水涨船高。
当然不得不提是启德发展计划，启德已并入34号校网，公屋于2013年入伙，居屋已有发展计划，邮轮码头第一个泊位于2013年启用，政府合署将于2015年落成，红磡国际邮件中心计划迁入；土地也陆续招标，市建局有楼换楼地盘，数幅港人港地也已出售。
节录自拙作：《香港各区置业指南》 (2013年)
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